ISTANBUL ANADOLU 9. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2025/1117 Esas
KARAR NO : 2026/8
DAVA : Sözleşmenin İptali
DAVA TARİHİ : 23/02/2017
KARAR TARİHİ : 07/01/2026

Mahkememizden verilen 07/09/2022 tarih ve -------- Esas --------- sayılı kararı --------- Hukuk Dairesi'nin 14.10.2025 tarih ve ------- Esas, --------- Karar sayılı ilamıyla BOZULMAKLA, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılıp incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekilinin dava dilekçesini özetle; davalı ile müvekkili şirkete ait -------- ili,-------- ilçesi, --------- mahallesi, -------- bulvarında kain tapunun ------- pafta, -------- ada, --------- sayılı parsel için 19.02.2016 tarihinde --------- yevmiye sayılı --------- Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeyi 03.03.2016 tarihinde --------- Tapu Müdürlüğüne şerh ettirdiğini, sözleşmenin 7.g maddesinin " iş bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeniyle yüklenici arsa sahiplerinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir" şeklinde yazılarak sözleşmenin feshinin düzenlendiğini, kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatının alınmaması üzerine davalıya sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğinin bildirildiğini ve ihtarnamenin 03.02.2017 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini, davalının sözleşmedeki edimlerini sözleşme şartları dahilinde yerine getirmediğini, hem sözleşmenin hemde yasaların davalıya yüklemiş olduğu sorumlulukları ihlal ettiğini, davalının sözleşmeye aykırı davranışları yüzünden müvekkili şirketin ekonomik kayıplara uğradığını belirterek, sözleşmenin feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere fesih nedeniyle uğradıkları zararların tespitine ve tespit edilen alacağa en yüksek banka mevduat faizi işletilmesine, ayrıca davalının tapu kaydına işletmiş olduğu şerhin tapu kaydından terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesini özetle ; Müvekkili yüklenicinin davacı arsa sahibi ile arasında akdedilen sözleşmeye göre, sözleşme konusu parsel üzerine sözleşme tarihinden itibaren 9 ay içinde plan tadilatı çalışmalarına katılıp parseldeki % 37,5 olan imarlı alan miktarını % 60'a çıkarıp yeni imar durumuna göre inşaat ruhsatının alınacağını, inşaat ruhsat tarihinden itibaren de 30 ay içinde iskan ruhsatını alarak inahtarteslim inşaat yapmayı taahhüt ettiğini, buna karşılık davacı arsa sahibinin ise sözleşme tarihinden evvelki döneme ait tüm borçları ödemek yanında tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir ve intikallerle ilgili işlemleri yaparak masrafı kendisine ait olmak üzere takyidatların terkinini sağlayacağını ve taşınmazı tüm takyidatları kaldırılmış olarak teslim edeceğini, davacı arsa sahibinin en kısa sürede takyidatları kaldıracağını beyan etmesine rağmen kaldırmadığını, buna rağmen müvekkilinin iyiniyetli çalışmalarına devam ettiğini, müvekkilinin yeni imar durumuna göre tüm mimarı projelerini hazırladığını, arazide yapılan zemin etütleri ve incelemeleri doğrultusunda geoteknik raporları hazırladığını, bu raporlar doğrultusunda statik ve betonarme çalışmalarını tamamladığını, son olarak inşaat ruhsatı almak için gerekli olan tüm evrak başvurularını da yapan müvekkilinin davacının taşınmaz üzerindeki şerhleri kaldırmasını beklediğini, bu aşamada iken davacının sözleşmeyi feshi yoluna başvurmasının vicdani ve hukuki dayanağının olmadığını , müvekkilinin sözleşmenin düzenlenmesi ile birlikte çok ciddi harcamalar yaptığını , imar durumu belgesinin 29.11.2016 tarihinde alındığını ancak Ocak 2017 ayı sonuna kadar bekletildiğini, Ocak 2017 sonunda ise işlemlerin tamamlandığını müvekkilinin 15.11.2016 tarihli müracaatına ve imar değişikliklerine uygun olarak evrakların alınmasının mümkün hale geldiğini, ancak imar değişikliği arzusuna 32 yıl sonra müvekkili sayesinde kavuşan davacının zaman kaybetmeden müvekkili yetkililerine vekaletten azlettiğini ve feshe yeltendiğini , taşınmazın tapu kaydındaki takyidatlar nedeniyle ruhsatın bugün dahi alınamadığını, imar değişikliği nedeniyle oluşan gecikmenin yüklenicinin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini belirterek haksız azil nedeniyle uğradıkları maddi-manevi tüm zararların tazminini talep hakları saklı kalmak kaydıyla haksız ve dayanaksız davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
--------- sayılı ilamı ile --------- sayılı Kararının ortadan kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verildiği görülmekle dosyanın yeni esasa kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.
Davalı --------- bozma ilamına karşı 24.12.2025 tarihli beyan dilekçesinde --------- Hukuk Dairesi'nin bozma kararı, dosya içerisinde mevcut olan Mahkemelerce dikkate alınan üç adet ihtarname ve belediyenin resmi yazılarının gözden kaçırdığını ve bozma kararın temel gerekçesi olan ihtarname gönderilmemesi iddiasının dosyadaki belgelerle çeliştiğini beyan etmektedir. Davalı vekili, --------- Noterliği tarafından düzenlenen 01.02.2016 tarihli vekaletnamede şerhlere dair bir yetki verilmediğini kendilerine verilen vekaletnamede şerhleri kaldırma yetkisi de bulunmadığını, davacı arsa sahibinin sözleşmeden doğan asli yükümlülüğünü (arsayı takyidatsız teslim etme) yerine getirmediğini, bu nedenle kendisinin temerrüde düşmediğini ve sözleşmenin feshinin haksız olduğunu savunmakta ve yerel mahkemenin hukuka uygun kararında direnmesi talep etmektedir.
Davacı vekilinin bozma ilamına ve davalı tarafın 24/12/2025 tarihli dilekçesine karşı beyan dilekçesinde; Davanın yerel mahkemenin iki kez reddetmesinin ardından Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından lehlerine bozulduğunu Yargıtay'ın kararının temel dayanağının davalı yüklenicinin sözleşmede öngörülen sürede yapı ruhsatı almak için gerekli adımları atmaması ve arsa üzerindeki takyidatların kaldırılması için arsa sahibini usulüne uygun olarak bilgilendirmemesi olarak açıkladığını beyan etmektedir. Davacı; davalı yüklenicinin elindeki vekaletnamede takyidatları kaldırma yetkisinin bulunduğunu iddia etmekte ve bu hususu Yargıtay kararına geçtiğini bu nedenlerle Mahkemenin Yargıtay'ın bozma ilamına uymasını ve davanın kabul edilmesini talep etmektedir. Tüm dosya kapsamı ve toplanan deliller değerlendirildiğinde; Dava,-------- ili -------- İlçesi --------- Mahallesi -------- kain, tapunun ------- pafta -------- ada -------- sayılı parselde kayıtlı taşınmaz için taraflarca düzenlenen --------- Noterliğinin 19.02.2016 tarih ve ---------- yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. Tarafların tüm delilleri celp olunarak, dava dosyası üzerinden teknik bilirkişiye inceleme yaptırılarak rapor alınmıştır. Alınan raporun dosyadaki verilere uygun ve denetime açık bulunduğu görülmüştür.--------- Kaymakamlığı Tapu Sicil Müdürlüğünden celp olunan tapu kaydına göre; -------- ili -------- İlçesi ---------- Mahallesinde bulunan, -------- pafta, -------- ada, ---------- parsel sayılı 55.810 m2 yüz ölçümlü tarla nitelikli gayrimenkulün tamamının davacı şirket adına kayıtlı olduğu, tapu kaydı üzerinde; beyan hanesinde "... diğer tarih 21.07.2008 sayı: --------- Asliye Hukuk Mahkemesi, irtifak hanesinde "... ---------- Silahtar Elektrik Nakil Hattı için ---------- Müdürlüğü lehine irtifak hakkı (Başlama tarihi 09.09.1960 - bitiş tarihi: 09.09.1960) - ( 09.09.1960 tarih ve 3747 yevmiye )..." , şerh hanesinde; "... Taşınmazın %42 hissesine kat karşılığı inşaat hakkı vardır. Malik: --------- Şti ..." şerh hanesinde "...2000m2 lik kısmı bir aylık kirası 1.200.000,00 TL den 5 yıl müddetle ---------Ş lehine icralıdır. şeklinde kayıtların bulunduğu görülmüştür. Taraflarca dosyaya sunulan --------- Noterliği'nin Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 19.02.2016 tarihinde düzenlendiği, sözleşmenin 3. Maddesinin sözleşmenin konusu başlığı altında ; " arsa sahibinin; -------- ili, --------- İlçesi ----------Mahallesi, --------- Bulvarı -------- pafta, -------- ada , ---------- parsel sayılı taşınmaz üzerinde, yüklenici tarafından gerekli plan tadilatları yapıldıktan sonra yüklenicinin cari imar durumuna göre çizdireceği avan veya taslak projenin, arsa sahibi tarafından onayını takiben, yine yüklenicinin ilgili belediyelere onaylatacağı proje ve ruhsat ile işbu sözleşme ve eki teknik şartnameye uygun olarak binaların " Kat karşılığı" ve "Anahtar teslimi" esasına göre yüklenici tarafından inşaa edilmesi işi olduğu, " 4. Madesinin tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri başlığı altında; " Yüklenici arsa üzerine plan tadilatlarını yaptıktan sonra geçerli imar durumu ile tasdikli projesine ve işbu sözleşme ile teknik şartnameye uygun olarak avan projede belirtilecek sayıda daireden oluşacak konut ve ticari niteliğinde binaları, "kat karşılığı" ve "anahtar teslimi" esasına göre inşaa ederek işbu sözleşmede arsa sahibine ait olacağı kabul edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi, buna karşılıkta arsa sahibi de arsanın tamamını tevsian 100 ( yüz) hisse itibar ederek ve bu suretle sahibi bulunduğu toplam 100/100 hissenin 58/100 hissesini uhdesinde bırakarak mütebaki 42/100 hissesini, inşaat ruhsatını alınmasını müteakip 15 gün içerisinde taşınmazın rayiç değeri olan 129.566.795,00 TL bedel üzerinden yükleniciye satma vaadini ve yüklenici de bu koşullarla satın almayı karşılıklı olarak vaad, kabul ve taahhüt ederler, yüklenici 1/5000 ölçekli imar planında İmar Kanununa göre terk edilecek alanın %40 aşmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir. Terk edilecek alanın taahhüt edilen %40 dan fazla çıkması halinde, %40 ı aşan oranların arsa sahibinin kararlaştırılan payından herhangi bir değişiklik yapmayacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ve taahhüt etmiştir. Yüklenici %40 ı aşacakterk alanın kendi payından indirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir, ..." 5. Maddesinin arsa sahibinin diğer yükümlülükleri ve sorumlulukları başlığı altında; " a) işbu sözleşme tarihinden önceki dönemlere ait konut veya işyerlerinin geçmiş döneme ait emlak vergileri, çevre temizlik vergileri, elektrik, su, doğalgaz v.s borçları; tapu kaydında olabilecek hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemler ve masraflar ilgili arsa sahibine ait olup, arsa sahipleri, mevcut konut ve işyerlerini, boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim etmekle yükümlü olduklarını, b) tapu kaydında bulunabilecek ipotek, tedbir, haciz gibi takyidatlardan dolayı inşaatın başlaması engellenir veya gecikir ise bu işlemlerin tamamlanması için geçecek sürenin inşaatın bitim süresine ilave edilmesini, sözleşmenin 7. Maddesinin yüklenicinin diğer yükümlülükleri ve sorumlulukları başlığı altında; "...e) inşaatın teslim süresi başlığı ile, yüklenici belediyeden alınacak yapı ruhsatı tarihinden itibaren 30 ay (otuz ay) içinde işbu sözleşmeye, teknik şartnameye ve onaylı uygulama projesine uygun olarak, bağımsız ve ortak hacimlerle, açık ve kapalı alanları da kapsayan imalatlarda dahil olmak üzere, tamamlayacağı bağımsız bölümleri arsa sahibine anahtar teslimi olarak teslim edecektir. İnşaatın ikmal edilmesi yapı kullanma belgesinin ( iskan ruhsatı) alınması ile inşaat bitmiş sayılır. Anahtar teslimi iskan ruhsatının alınması ile gerçekleşmiş olur. Bunun dışında inşaatın fiilen bitmiş olması hiçbir şekilde teslim anlamına gelmeyeceğini yüklenici kabul ve taahhüt etmiştir. Yüklenici, yol üstünde arsa sahibine teslim edilecek bütün ticari alanları öncelikle teslim etmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Yüklenici, sözleşmedeki ticari alanların bütünü arsa sahibine vermeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Yüklenici ayrıntılı bir termin planını arsa sahibinin takibi için, ruhsat tarihinden en geç bir hafta içinde arsa sahibine teslim edecektir. Karşılıklı kararlaştırılmamış hiçbir gecikme kabul edilemez ve birer hafta ara ile yapılacak 2 (iki) ikaz sonrasında durum düzelmezse akde muhalefet sayılacak ve akit tek taraflı olarak fesih edilecektir. f)cezai şart başlığı ile; sözleşme konusu her türlü imalatın işbu sözleşmenin 7. Maddesinin (e) bendinde kararlaştırılan sürede arsa sahibine teslim edilmemesi halinde yüklenici arsa sahibinin payına düşen toplam brüt inşaat alanın beher metrekaresi için aylık 25 (yirmibeş) USD ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Yüklenici hiçbir suretle bu cezai şartın tenzili gerektiğini iddia ve talebinde bulunmamayı peşinen kabul ve taahhüt eder. Gecikmenin 3 (üç) aylık süreyi aşması halinde arsa sahibi yükleniciye yazılı ihtarname göndermek sureti ile sözleşmeyi tazminatsız olarak tek taraflı feshetme hakkına sahiptir. g)sözleşemenin feshi başlığı ile; işbu sözleşmenin imzalamasından itibaren 9 (dokuz) ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeni ile yüklenici arsa sahibinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir. h) imar değişiklikleri başlığı ile; işbu sözleşmenin imzalanmasından sonra imar yasasında ve diğer mevzuatlarda yapılan değişiklikler sonucunda inşaat alanında oluşacak artış ve eksilmelerde sözleşmedeki paylaştırma oranlarına göre taraflara yansıtılacaktır, ı)Sözleşemenin imzalanmasından sonra inşaat maliyetlerinden, diğer girdi kalemlerinden meydana ve bunlara benzer nedenlerden dolayı oluşacak artışlardan dolayı yüklenici, arsa sahibinde hiçbir ad altında ek bir talepte bulunmamayı kabul ve taahhüt etmiştir. " sözleşemenin 8. Maddesinin muhtelif hükümler başlığı altında olduğu ve 8/7. Maddesinin mücbir sebepler başlığı ile inşaatın yapımı sırasında, mücbir sebepler veya beklenmeyen hal ve şartlar nedeni ile, imalatların yapılmasını engelleyebilecek durumlarda (deprem, seferberlik..) kaybedilen süre sözleşme süresine ilave edilecektir. Mücbir sebepler sayılan durumlarla sınırlıdır. Bu sayılan durumlardan kaynaklanan gecikmelerden dolayı yükleniciye sözleşmede belirtilen gecikme cezası bu süre ile sınırlı olmak üzere uygulanmaz. " şeklinde düzenlendiği anlaşılmıştır.
Taraflarca dosyaya sunulan delillerden; --------- Noterliğinin 01.02.2017 tarih ---------- yevmiye sayılı ihtarnamenin arsa sahibi davacı tarafından yüklenici davalıya gönderildiği, ihtarnamede; " ... Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 19.02.2016 tarihli sözleşmenin 7.g maddesinin; "... İşbu sözleşemenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatının alınmaması halinde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbesttir. Bu fesih nedeni ile yüklenici, arsa sahiplerinden hiçbir ad altında herhangi bir tazminat talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmiştir..." şeklindeki düzenleme ile sözleşmenin feshinin düzenlendiği, sözleşmenin imzalandığı tarihten bugüne kadar sözleşemede belirtilen sürede resmi inşaat ruhsatının alınmadığı, sözleşmenin 7.g maddesi uyarınca sözleşemeden ve yasalardan kaynaklanacak gecikmeden doğan tazminat hakları diğer dava ve yasal hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşemenin tek taraflı olarak feshedildiği..." nin bildirildiği,-------- Noterliğinin 06.02.2017 tarih ve ---------- yevmiye sayılı cevabı ihtarnamenin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahibine gönderildiği, ihtarnamede; "... Sözleşmenin imzalandığı günden beri--------- parselle alakalı plan ve proje çalışmalarının hızla devam ettiğini, bugünkü imarının alınması için gerekli işlemlerin yapılmasında ve projelerin hazırlanmasında ciddi uğraş ve çabaların yanında ekonomik olarakda ciddi harcamalar yapıldığı, bu işlemlerin yaklaşık 11 aylık süre zarfında yapıldığı, kendilerinden kaynaklanmayan gecikmelerin bahse konu sözleşme hükümleri doğrultusunda ilave süre olarak eklenmesi gerektiği, bu ilave sürelerin 6 aylık süredir devam eden resmi ohal ilanı, 2 aylık ---------- Belediyesi taşınma süreci ve 2 ay süren itiraz değerlendirme ve karara bağlanma süreci olduğu, bu tahmin edilemeyen mücbir süreler dikkate alındığında 10 aylık ilave sürenin 9 aylık süreye eklenmesi gerektiği, sözleşme tarihinde başlamak üzere tapu kaydında bulunan ipotek, tedbir ve hacizlerin kaldırılması gerektiğinin sözlü olarak defalarca söylendiği, bu tedbirlerin inşaat ruhsatı almalarına mani olduğunun da belirtildiği, mani olduğu, sözleşmenin 5.b maddesine göre, arsa sahibinin tapu kaydındaki ipotek, tedbir ve hacizleri kaldırması gerektiği, aksi halde bu geçen sürenin de sözleşme sürelerine ilave edileceği, bugüne kadar belirtilen şerhlerin kaldırılmamasından dolayı kendilerinin uğrayacağı zararları tazmin etme haklarını saklı tuttukları..." nın bildirildiği, ---------Noterliğinin 27.03.2017 tarih--------- yevmiye sayılı ihtarnamenin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahibine gönderildiği, ihtarnamede; " taraflar arasında 19.02.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, sözleşme tarihinden itibaren 9 ay içinde inşaat ruhsatı, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 30 ay içinde de iskan ruhsatı almak sureti ile anahtar teslim inşaat yapmayı taahhüt ettiği, imar durum belgesinin 29.11.2016 tarihinde alındığı, askı süresi içerisinde yapılan yaklaşık 4000 civarında itiraz nedeni ile imar durum belgesinin düzenlendiği tarihte kendisine verilmediği, ocak 2017 ayı sonuna kadar bekletildiği, sözleşmenin düzenlenmesinden başlayıp, imar durum belgesinin teslim edildiği ocak 2017 ayı sonuna kadar yaklaşık 11 aylık sürenin geçirilmesinin kendisinin kusuruna ve temerrüdüne esas olmayacağı gibi bu süreç sonunda menfaati artan arsa sahibinin, sözleşmeden dönme gayretinin iyi niyet ile bağdaşmadığı, 9 aylık sürede inşaat ruhsatını alamadığını ileri süren arsa sahibinin sözleşmenin 5.a maddesine göre tapu kaydında olabilecek hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemleri yaparak masrafı kendisine ait olmak üzere takyidatların terkinini sağlayacağı nihayet taşınmazı borç ve borçsuz olarak teslim edeceği, bugün dahi terkin edilmemiş bu takyidatların oldukça ciddi olduğu, terkin edilmediği sürece ruhsat alınmasının da mümkün olmadığı, sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren tanınan 9 aylık sürenin 19.11.2016 tarihinde sona ermesine rağmen arsa sahibinin bu tarihte fesihten bahsetmeyip, imar durum belgesinin alındığı ocak 2017 ayı sonuna kadar bekleyerek, 3 ay sonra 01.02.2017 tarihinde açıkladığı fesih beyanının bu yönü ile de hukuki ve vicdani dayanağının olmadığı, sözleşmenin tümü ile ayakta ve ifa edilmeye hazır olduğu, nitekim fesih gerekçelerinin hukuki ve vicdani dayanağının olmadığı belirtilerek tapu kaydı üzerindeki tüm takyidatların en geç 15 gün içinde kaldırılmasını, verilen süre sonunda takyidatların tümü ile terkin edilmemiş olması halinde sebepleri ile birlikte son durumun kendilerine derhal bildirilmesi, azil ile hükümsüz kalan ---------- Noterliğinde 01.02.2016 tarihinde düzenlenen ---------- yevmiye numaralı vekaletnamedeki aynı yetkileri ve yetkilileri kapsayan bir vekaletnamenin en geç 3 gün içinde düzenlenerek kendilerine teslim edilmesi, taleplerin zamanında ve tümü ile yerine getirilmemesi halinde sözleşemenin ifası uğruna hakimin müdahalesinin isteneceği, yaşanılan şimdiki sürecin, fesih beyanı ve azilname nedeni ile uğranılan maddi- manevi ve/veya müspet - menfi tüm zararları tazmin hakları saklı kalmak kaydı ile...'nın bildirildiği,--------- Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenen 29.11.2016 tarih ve 6754 sayılı yazıda; "... --------- İlçesi -------- Mahallesi ------- pafta -------- ada, ---------- parsele ait imar durumu hazırdır. 35.286,00 TL tutarındaki harç bedelinin yatırılması için kalem şefliğine müracaatınızı rica ederiz..." , --------- Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü Harita Büro Şefliği tarafından düzenlenmiş bulunan 16.02.2017 tarihli yazıda; "... --------- İlçesi --------- Mahallesi, -------- pafta, ------- ada, --------- parseliniz için talep edilen inşaat istikamet rölevesi yapılmıştır. İşlem ücreti olan 12.929,60 TL yi ödemeniz için müdürlüğümüz kalem şefliğine müracaatınız rica olunur. Kot- Kesit belgesi için onaylı vaziyet planı ile tekrar müracaatınız gerekmektedir..." , -------- Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş bulunan 29.11.2016 tarih ve --------- sayılı "imar durum belgesi" nde; "...------- İli --------- İlçesi...---------- parsel sayılı 55.810 m2 yüz ölçümlü gayrimenkulün; 26.09.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında; " ... Yüksek yoğunluklu konut alanı + ticaret alanı + sosyal tesis alanı + önemli alan + park alanı + imar yolu..." nda kaldığı" , Davalı şirket tarafından --------- Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğüne yazılmış olan 05.05.2017 tarih ve --------- sayılı yazıda; "... 19.02.2016 tarihinde --------- Noterliğinde düzenlenen --------- yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile; -------- ili... --------- parselde inşaat ruhsatı almak üzere imar durumu, inşaat istikamet rölevesi evraklarına 15.11.2016 tarihinde belediyenize müracaat ettik, taşınmaza ait ekte yer alan tapu kayıtları incelenmek sureti ile tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınmasına engel olup olmadığının tarafımıza bildirilmesini arz ve talep ederiz..." şeklinde yazılan yazıya karşılık ---------Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş bulunan 11.05.2017 tarih ve---------sayılı cevabi yazıda; "...--------- İlçesi... -------- parsel sayılı yerde bulunan taşınmaza ilişkin 19.02.2016 tarihinde --------- Noterliğinde düzenlenen ... İnşaat sözleşmesi ile 15.11.2016 tarihinde imar durumu ve inşaat istikameti için belediyemize müracaat ettiğiniz, dilekçe ekinde sunulan tapu kayıtlarının incelenerek tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınmasına engel olup olmadığının tarafınıza bildirilmesi talep edilmiştir. Söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili yapılan incelemede şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği görülmüştür.Mahkememizce 13.04.2017 tarihinde --------- Belediye Başkanlığına yazılan yazıya verilen 23.05.2017 tarihli-------- sayılı cevabi yazıda; "... 15.11.2016 tarihinde yapılan müracaat üzerine imar durumu ve inşaat istikamet belgesinin tanzim edildiği görülmüş olup söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlar ile ilgili yapılan incelemede; şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği,
Yine mahkememizce 31.10.2017 tarihinde -------- Belediye Başkanlığına hitaben yazılan yazıya verilen 02.11.2017 tarih ve -------- sayılı cevabi yazıda; "... Ancak, parsel hisseli olduğundan, tüm hissedarların muvafakati olmadan imar parseli oluşturulmadan imar uygulaması yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği, görülmüştür.
Dosya kapsamındaki tüm delillere göre; taraflar arasında düzenlenmiş olan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca tarla niteliğindeki taşınmazın mevcut imar durumunun değiştirilerek kamuya terk miktarının %62,50 den %40 oranına indirilmesi, 9 aylık süre içerisinde inşaat ruhsatı alınarak davalı tarafından anahtar teslimi kat karşılığı inşaat yapılarak 58/42 oranında taraflar arasında paylaşılması kararlaştırıldığı, davalı tarafından sözleşme gereği yapılan tüm başvurular sonucunda kamu yararına terk alanının %62,5 dan 40 a düşürüldüğü, mevcut imar durumuna göre kapalı inşaat alanı miktarı yaklaşık 40.000m2 iken değişiklik sonucunda inşaat alanının yaklaşık 119.000 m2 ye yükseltildiği ve bu imar değişikliği sonucunda arsa sahibi davacının kamuya terk etmesi gereken 15.000m2 ye yakın taşınmazın mülkiyetinde kaldığı 15.11.2016 tarihinde imar durum belgesi alınmak üzere --------- Belediye Başkanlığına müracaat edildiği 29.11.2016 tarihinde 1/5000 ölçekli revizyon uygulama imar planına göre imar durumu alındığı, plan çalışmaları bitirildikten sonra davalı yüklenici tarafından 15.11.2016 tarihinde ---------- Belediyesi'ne verilen dilekçe ile başvurularak, tapu kaydında yer alan takyidatların inşaat ruhsatı alınması için engel teşkil edip etmediği sorulduğu, belediyenin 11.05.2017 tarihli cevabi yazısında "...söz konusu tapu kaydında yer alan takyidatlarla ilgili yapılan incelemede şerhler ile ilgili, ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan ya da söz konusu şerh kaldırılmadan ruhsat düzenlenemez ve uygulama yapılamaz..." şeklinde cevap verildiği tartışmasız anlaşılmaktadır.
Davacı taraf dayanak sözleşmenin 7.g maddesindeki; işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 9 ay sürede resmi inşaat ruhsatı alınmaması halinde arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekte serbest olduğu şeklindeki hüküm uyarınca sözleşmenin iptalini talep etmektedir. Davaya dayanak sözleşmede 2 ana konu önem taşımaktadır. Birincisi kamuya terk alanının %62 den %40 a indirilmesi ki bu husus davalı tarafça yerine getirilmiştir. İkincisi söz konusu değişikliğin yapılması ve inşaat ruhsatının alınması için sözleşmeye göre 9 aylık süre (19.02.2016 sözleşme tarihinden itibaren) süre olup 19.11.2016 tarihi itibariyle dolmaktadır. Yukarıdan beri anlatılan dosyaya celbi sağlanan delillere ve -------- Belediye Başkanlığının yazı cevaplarına göre davalının 9 aylık süre içerisinde gerekli tüm girişimlerin ve müracaatların yapılarak takip edildiği ancak bu süre içerisinde olağan üstü hal ilanı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki 3194 sayılı İmar Yasasına aykırı alt ve üst planların birbiri ile uyumlu olmaması nedeni ile ortaya çıkan hatalı düzenlemenin ( ki bu belediye tarafından yeniden değiştirilmesi ile ilgili yapılan bir çalışmadır) neden olması ile belirlenen 19.11.2016 tarihinin 10 günlük bir gecikme ile 29.11.2016 yı bulduğu görülmüştür. Bu gecikme kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan inşaat ruhsatı alınma süresinin imar değişikliği nedeni ile gecikme olduğundan yüklenici davalının kusuru olarak kabul edilemez. Ayrıca dayanak sözleşmenin 5.a maddesinde; sözleşme tarihinden önceki dönemlere ait konut veya işyerlerinin geçmiş döneme ait emlak vergileri, çevre temizlik vergileri, elektrik su doğalgaz v.s borçlarının, tapu kaydında olabilecek hacizler, ipotekler, tedbirler ve intikaller ile ilgili işlemler ve masrafların ilgili arsa sahibine ait olduğu, arsa sahiplerinin mevcut konut ve işyerlerini, boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim etmekle yükümlü oldukları hükme bağlanmıştır. Ruhsat alınabilmesi için tapu kaydındaki takyidatların kaldırılması ve taşınmazın tüm takyidatları kaldırılmış olarak boş ve temiz bir şekilde yükleniciye teslim edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Oysa ki dayanak sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydında; tapu iptali ve tescil ( muris muvazası nedeni ile ) -------- Esas sayılı dava dosyasında devam eden dava beyanı, --------- Silahtar Elektrik Nakil Hattı için ---------- lehine irtifak hakkı, 2000 m2 lik kısmı bir aylık kirası 1.200.000,00 TL den 5 yıl müddetle ---------Ş lehine icralı olduğunun kayıtlı olduğu açıktır. Bu durumda davacının sözleşmede yükümlendiği "Taşınmazın boş temiz ve tüm takyidatları kaldırılmış olarak yüklenici davalıya teslim edilmesi..." edimini yerine getirmediği açıktır. --------- Belediye Başkanlığının 11.05.2017 tarihli cevabi yazısına göre de söz konusu tapu kaydındaki takyidatlar kaldırılmadan ruhsat düzenlenemeyeceği uygulama yapılamayacağı da sabittir. Bu durumda davacının sözleşmeyi iptal gerekçesi olarak ileri sürdüğü 9 aylık süre içerisinde inşaat ruhsatının alınamamış olmasında davalı yüklenicinin bir kusuru olmadığı sözleşmede belirlenen temel edimlerden diğeri olan davacının taşınmazı ilk edindiği tarih olan 08.11.1985 tarihinden itibaren taşınmazın imar durumunda kamuya terk miktarının %62 olmasına karşılık davalının sözleşme uyarınca edimini yerine getirmesi sonucunda kamuya terk miktarının %40 a indirildiği bu şekilde gerek kullanılabilir arsa alanında gerekse inşaat alanında büyük artış olmakla davacının yararına bir durum geliştiği de açıkça görülmektedir.
Yapılan yargılama sonucunda dosya kapsamındaki tüm delillere, alınan bilirkişi raporuna göre davaya dayanak sözleşmeye konu taşınmazdaki yapılacak inşaat ruhsatının alınması ile ilgili sürenin uzamasında davalının herhangi bir kusurunun olmadığı, aksine davacının ruhsat alınabilmesinin şartı olan ve sözleşmenin 5/a maddesinde hükme bağlanan taşınmazın boş, temiz ve tapudaki tüm takyidatlar kaldırılmış şekilde davalı yükleniciye teslim edilmesi yönündeki edimini yerine getirmediği anlaşılmaktadır.
----------- Bölge Adliye Mahkemesinin mahkememizin önceki kararının kaldırılmasına ilişkin------- Esas - --------- Karar sayılı karada kaldırma nedeni olarak belirtilen husus davacı tarafın dava dilekçesinde talebine konu ettiği "fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydı ile fesih nedeni ile ugradığımız zararların tespit edilmesin ve tespit edilen alacağa en yüksek banka mevduat faizi işletilmesine" ilişkin talebi hakkında mahkememizce karar verilmediği olarak açıklanmıştır. Mahkememizce davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü bu talep ile ilgili olarak 25.10.2017 tarihli ön inceleme duruşmasında 2 nolu ara karar ile; "davacının dava dilekçesindeki istemlerinden olan ve uyuşmazlıkta da belirlenen sözleşmenin davacı tarafça haklı feshi halinde oluşmuş ise zararının tespiti ve tahsilini de talep ettiği hususunun sehven nazara alınmadığı anlaşılmakla; davacı vekiline talep edilen zarara ilişkin açıklama ve uğranıldığı iddia olunan zarar miktarını bildirilerek bu yöndeki talebini harçlandırması için davacı vekiline bugünden itibaren 2 hafta kesin süre verilmesine bu süre içerisinde işbu ara kararı yerine getirmediği, eksik harcını ikmal etmediği takdirde zarar yönünden talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğinin ihtarına (ihtarat yapıldı)" şeklinde verilen karar ile davacı tarafa süre verildiği, davacı vekilinin 06.11.2017 tarihli dilekçe ile; " Zararların tespiti ve hesap edilmesi, yeni bir sözleşmenin yapılmamış olmasından dolayı tespitinin zor olacak olması ve tüm bu işlemler davanın Uzamasına neden olacağından bu yöndeki talep ve dava hakkımızı atiye bırakıyoruz. Bu yöndeki dava ve talep hakkımızı saklı tutuyoruz." şeklinde beyanda bulunduğu, davalı vekilinin de 07.02.2018 tarihli duruşmada davacı tarafın zararların tespiti ve hesap edilerek tazmini hususundaki talebinin atiye terk edilmesine muvafakat etmediğini bildirmiştir. Hukuk sistemimizde atiye terk kurumu bulunmayıp HMK 123.maddesinde davanın geri alınması kurumu düzenlenmiştir. Davanın geri alınmasına davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi gerekmektedir. Davalı taraf somut uyuşmazlıkta muvafakat etmediği gibi davacı tarafta iş bu talebine ilişkin olarak gerekli harcı yatırmadığından fesih nedeniyle uğranılan zararın tazminine ilişkin davanın da açılmamış sayılmasına karar vermek gerekmiştir. Yukarıda açıklanan sebeplerle aşağıdaki şekilde direnme kararı vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;
Mahkememizin -------- Esas --------- Karar 07.09.2022 tarihli kararında DİRENİLMESİNE
1.--------- Noterliği'nin 19.02.2016 tarih ve--------- yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin fesih istemine ilişkin davanın REDDİNE,
2.Fesih nedeni ile uğranılan zararın tazmini istemine ilişkin davanın AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
3- Harçlar Yasasına göre alınması gereken 732,00 TL karar ve ilam harcının, başlangıçta alınan 31,40 TL peşin harç, 2.212.645,60 TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye kalan 2.211.945,00 TL'nin karar kesinleştiğinde talep halinde davacı tarafa iadesine,
4-Yargılama sırasında davacı tarafın yapmış olduğu masrafların üzerinde bırakılmasına,
5-Yargılama sırasında davalı tarafın yapmış olduğu 195,00 TL posta ve tebligat giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Sözleşmenin feshi istemine ilişkin dava yönünden davalı yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 2.351.667,95 TL nispi avukatlık ücretinin davacı taraftan alınarak davalıya verilmesine,
7-Fesih nedeniyle zarar tazmini istemine ilişkin dava yönünden davalı yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T 'nin 7/1 maddesi uyarınca 45.000,00 TL avukatlık ücretinin davacı taraftan alınarak davalıya verilmesine,
8-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca, artan gider avansının talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, mahkememize veya zabıt katibine bulunulacak beyanın zapta geçirilmesi sureti ile gerekçeli kararın tebliğden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunda temyiz yolu açık olmak üzere OYBİRLİĞİ ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
07/01/2026