İSTANBUL 8. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2018/923 Esas
KARAR NO :2024/729

DAVA:Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:03/10/2018
KARAR TARİHİ:15/10/2024

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi.
D A V A /
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı, 23.03.2018 tarihinde Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Sözleşmesi adı altında bir sözleşme imzaladığını, sözleşmenin konusu müvekkil bayii ..., davalının maliki olduğu ya da satmaya yetkili olduğu ... ili, ... ilçesi, ... mah. ... ... cad., 1651 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda davalı tarafından yapılan, davalının maliki olduğu ve ismi ... projesi olarak geçen sitede davalıya ait 78 adet Bağımsız Bölümden ibaret taşınmazların satışını gerçekleştirmek için müvekkili tarafından verilecek tanıtım, pazarlama, aracılık hizmetleri ve bunlar karşılığında davalı tarafından ödenecek hizmet bedeli ile tarafların yükümlülüklerini içermekte olduğunu, davalı şirket işbu daireleri satarken gerçekte kaç TL bedelle satmıştır bilemediklerini, ancak tapuda satış bedelleri düşük gösterildiğini, müvekkilinin davalı şirketten satış bedellerinin düşük gösterilmesinden dolayı gerçekte en azından asgari satış bedelleri üzerinden hesaplanacak %6 komisyon alacağı mevcut olduğunu, ancak bugüne kadar davalı şirket tarafından müvekkile sadece 1 taşınmaz satışı için 12.06.2018 tarihinde 12.300,00-TL ödeme yapıldığını, en önemlisi davalı şirket yapmış olduğu tüm satışlardan müvekkiline haber vermeyerek iyi niyetli ve güvenilir olmadığını belli ettiğini, bunun yanında müvekkili şirket ve çalışanlarına yapılan hoş olmayan hareketler de buna eklenince müvekkili tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme kararı aldığını, müvekkilinin davalı şirket tarafından 3. kişilere satılan dairelerden dolayı tapuda gösterilen ve/veya asgari satış bedelleri üzerinden hesaplanan %6 komisyon alacağı ve şu şekilde olduğunu, müvekkilinin sözleşme gereği gerçekte davalı şirketten 205.500,00-TL Komisyon alacağı olduğunu, ancak tapuda gösterilen satış bedelleri üzerinden tahakkuk eden komisyon alacağının 121.260,00-TL olduğunu, davalı şirket müvekkilinin hak ve hukukuna anlayış göstermediği için ve iyi niyetten uzak tutum ve davranışlar sergilediği için vaki sözleşmeyi tek taraflı feshediyor ve öncelikle bu alacaklarımızın tahsili için işbu davayı açmak zorunda kaldıklarını, ayrıca sözleşmenin 5.4 maddesi gereğince davalı şirket, iş bu sözleşmenin beşinci maddesindeki taahhütlerini yerine getirmemesi halinde ve/veya müvekkili şirket bayii ... 'nın kusuru olmaksızın tek taraflı sözleşmeyi fesih etmesi halinde satışı henüz yapılmamış bağımsız bölümler için müvekkili şirket bayii ...'ya ekli listede henüz satılmamış taşınmazların her bir bağımsız bölümü için ayrı ayrı satış bedeli olarak belirtilen meblağın KDV dahil %10'u kadar cezai-şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt edeceğini, işbu madde gereğince davalı şirketin satışı henüz yapılmamış bağımsız bölümler için müvekkili şirket bayii ...'ya ekli listede henüz satılmamış taşınmazların (66 adet taşınmazın) her bir bağımsız bölümü için ayrı ayrı satış bedeli olarak belirtilen meblağın KDV dahil %10'u kadar cezai-şartı veya Mahkemece takdir edilecek uygun miktarda bir cezai şartın davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini Mahkemenin bilgi ve takdirlerine arz ettiklerini, taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile öncelikle müvekkili şirket haklarının zayii olmaması için davalı şirket malvarlığını üzerine (taşınır, taşınmaz ve 3. kişilerdeki hak ve alacakları üzerine) yargılama sonuna kadar ihtiyati tedbir konulmasına, fazlaya ilişkin yasal tüm haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 121.260,00-TL'nin yargılama sonunda kabul edilmesi halinde ise 205.500,00-TL'nin her bir daire için müvekkile ödenmesi gereken %6 komisyon alacağının tapuda yapılan satış tarihinden itibaren işleyecek ticari yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine, sözleşmenin 5.4 maddesi gereğince davalı şirketin satışı henüz yapılmamış bağımsız bölümler için müvekkili şirket bayii ...'ya ekli listede henüz satılmamış taşınmazların (66 adet taşınmazın) her bir bağımsız bölümü için ayrı ayrı satış bedeli olarak belirtilen meblağın KDV dahil %10'u kadar cezai-şartın veya Mahkemece takdir edilecek uygun miktarda bir cezai şartın davalıdan alınatak müvekkiline ödenmesine, yargılama harç ve masraflarıyla ücreti vekâletin davalıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
S A V U N M A /
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin davacı şirket ile aralarında yapmış oldukları sözleşme esasına göre tüm edimlerini yerinde getirmeden böyle bir dava açılması trajikomik bir hal aldığını, fatura, hukuki sonuçları olan önemli bir belge olduğunu, söz konusu olayda hizmet bedeline karşılık ücret çıkartılıp satılan dairelerin tümünün davacı yan tarafından satıldığı iddiası gerçeği yansıtmamakta olduğunu, Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, salt faturanın bildirilmesi alacak hakkı doğurmayacağını, müvekkilinin, çevresinde sayılan, sevilen, saygınlığı ile bilinen, borçlarına sadık biri olduğunu, söz konusu hizmetlerin hiçbirisi gerçekleşmemiş olduğunu, müvekkilinin satışını gerçekleştirdiği tüm tapuları mahkemeye sunarak, hepsinin kendisi tarafından satıldığını iddia ederek mahkemeyi yanıltmak istemekte olduğunu, davanın reddine, ücreti vekalet ve yargılama giderinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
G E R E K Ç E /
Dava; Taraflar arasındaki "Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Sözleşmesi" başlıklı sözleşme kapsamında komisyon alacağı ve cezai şart alacağı taleplerine ilişkindir.
Taraf delilleri toplanmış, 12 adet taşınmazın tapu kaydı ve resmi senetler celp edilmiş, Mahkememizce bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ve Ticaret Hukuku Öğretim Üyesi Bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetinden alınan 26/04/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Taşınmazların değer tespitlerinin yapıldığını, davacının B-12 ve D-12 olmak üzere iki adet taşınmazın satışına aracılık ettiğini, söz konusu iki taşınmaz için sözleşme m. 5.2 hükmü bağlamında komisyon ücretine hak kazandığını, bunların dışında herhangi bir taşınmazın satışına aracılık ettiğini ispatlayamadığını, davalı tarafın dilekçede belirtilen 12 taşınmazın 3. Kişilere devrinin satış olmadığını ileri sürdüğünü, barter sözleşmesi kapsamında devredildiğini iddia ettiğini, ancak bu iddiayı destekleyen herhangi bir delilin dosyada bulunmadığını, resmi senetlerde de taşınmazlar "satış" sebebi ile devredildiğinin görüldüğünü, barter ilişkisi kapsamında devredilecek taşınmazları açısından sözleşmenin m. 5.3 hükmüne herhangi bir istisna da getirilmediğini, bu şartlar altında davalının, bizzat üçüncü kişilere devrettiği taşınmazlar yönünden Sözleşmenin m. 5.3 hükmü kapsamında ( 5.2 değil) davacıya borçlu olduğunu, sözleşmenin davalı tarafın eylemleri sebebiyle feshedildiğinin ispatlanamadığını, davalının, davacının onayı olmaksızın 3. Kişilere taşınmaz satması durumunda m 5.3 uyarınca satılan her bir taşınmaz için davacıya zaten %6 oranında komisyon ödeyeceğini, diğer bir ifade ile davalının bu tür bir eyleminin m 5.3 bağlamında %6 komisyon ödemek kaydıyla, zaten davacının kabulünde olduğunu, davacının m 5.3 bağlamında sonradan komisyonunu almak kaydıyla, davalının 3. Kişilere satış yapmasına zaten olanak tanıdığını, yapılan harici satışlar için m 5.3 çerçevesinde komisyon talep eden, ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini belirten ve ödenmemesi sebebiyle sözleşmenin feshedildiğini ortaya koyan bir ihbar, ihtar veya irade açıklamasına dosyada rastlanamadığını, salt davalının 3. Kişilere haricen satış yapmış olmasının, m 5.4 bağlamında "satılmayan tüm taşınmazların liste fiyatının %10'u oranında ceza" sonucunu doğurmaması gerektiğini, aksi davranışının, MK 2.'de dayanağını bulan çelişkili davranış yasağı kapsamına gireceğini, bu sebeplerden ötürü, mevcut koşullar altında davacının 5.4 hükmüne dayalı olarak ceza koşulunu talep edemeyeceğini, taraflar arasındaki ödeme ve hesap ilişkilerinin incelenmesi ile sözleşme hükümleri bağlamında alacak ve borç durumunun hesaplanmasının alanlarının dışında kaldığı sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
SMMM bilirkişiden alınan 25/03/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davalı Taraf Ticari Defter Kayıtları: Davalı vekilinin bila tarihli dilekçesiyle davalı şirket ticari defterlerinin yerinde incelenmesi talep edilmişse de inceleme yapılacak adres ve iletişim kurulacak kişi belirtilmediğini, dilekçe üzerinde yazılı telefon numarasından davalı vekili Av. ... ile görüşülerek ticari defter ve kayıtların bulunduğu adresin bildirilmesi istenmişse de herhangi bir geri dönüş yapılmadığını, daha sonra birkaç defa daha aranmış olmasına rağmen cevap alınamadığını, bu nedenle davalı şirket ticari defter ve kayıtları incelenemediğini, İnceleme ve Hesaplama: Davacının aracılık ettiği satışlara ilişkin olarak, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2 maddesi gereğince, komisyon ücretine hak kazandığını, davalının bizzat üçüncü kişilere yaptığı satışlara ilişkin olarak, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.3 maddesi gereğince, komisyon ücretine hak kazandığı 26.04.2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda tespit edildiğini, uzmanlık alanım dışında olduğundan, bu rapordaki değerlendirme esas alınmak suretiyle davacının aracılık ettiği ve etmediği tüm satışlara ilişkin olarak davacının %6 komisyon alacağı olduğu değerlendirilmekte olduğunu, ... Tapu Müdürlüğünün 20.05.2019 tarihli yazısı ile dava konusu alacak talebinin dayanağı bağımsız bölümlere ilişkin resmi senet örnekleri sunulmuş olup gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından 26.04.2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda değerlendirildiğini, bu raporda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından 14.09.2021 dava tarihindeki ve 28.03.2022 tarihindeki piyasa rayiç değerleri tespit edilmişse de uyuşmazlığın çözümüne hizmet etmeyeceğinden sözleşmede belirtilen rayiç değer ve resmi senette belirtilen rayiç değer esas alınmak suretiyle alternatif bir hesaplama yapılacağını, sözleşmede belirtilen satış bedeli üzerinden yapılan hesaplamada davacının komisyon alacağı (%6) toplam 133.560,00 TL hesaplandığını, resmi senette belirtilen satış bedeli üzerinden yapılan hesaplamada davacının komisyon alacağı (%6) toplam 217.800,00 TL hesaplandığını, SONUÇ : Dosyada bulunan teknik bilgi ve belgelerin incelenmesi ile yapılan tespitler ve yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde yapılan değerlendirmeler sonucunda; Sözleşmede belirtilen satış bedeli üzerinden komisyon alacağının uygun görülmesi durumunda 03.10.2018 dava tarihi itibarı ile davacının davalıdan 133.560,00 TL komisyon alacağı ve 5.146,69 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 138.706,69 TL alacaklı olduğunu, resmi belirtilen satış bedeli üzerinden komisyon alacağının uygun görülmesi durumunda 03.10.2018 dava tarihi itibarı ile davacının davalıdan 217.800,00 TL komisyon alacağı ve 8.504,46 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 226.304,46 TL alacaklı olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
İddia, savunma, dosya kapsamında toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporları bir bütün olarak değerlendirilmiştir. Buna göre;
Davacı vekilince, dava dilekçesi ile, taraflar arasında imzalanmış olan 23.03.2018 tarihli Taşınmaz Satılması Hakkında Aracılık Sözleşmesi kapsamında müvekkilinin yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiği, davalının ise müvekkiline sadece 12.6.2018 tarihinde 12.300, TL ödediği, haricen satış yapmasına rağmen davacıya ödeme yapılmadığı, ayrıca davalının sözleşmede belirtilen liste fiyatının altında satış yaptığı, davalının gerçek satış bedellerini bilmedikleri, gerçek satış bedeli üzerinden %6 komisyon alacaklarının olduğu, bunun üzerine davacının sözleşmeyi feshettiği, yine sözleşmenin 5.4 maddesi gereğince, davalının taahhütlerini yerine getirmemesi halinde ekli listede yer alan taşınmazlardan her biri için ayrı ayrı olarak, belirlenen fiyatın %10’u oranında ceza ödemeyi kabul ettiğini belirterek komisyon ve ceza koşulu alacağının ödenmesini talep etmiştir.
Davacı dilekçesindeki talep edilen miktarlar net olmadığından davacı vekiline talebi açıklatılmıştır.
Davacı vekili 20.03.2019 tarihli dilekçesi ile, sözleşmede yazılı olan asgari satış bedelleri üzerinden 12 adet taşınmaz satışı nedeniyle tahakkuk eden % 6 Komisyon alacakları toplamının 217.800,00-TL iken davalı şirketten tahsil edilen 12.300,00-TL'nin mahsubu sonucu 205.500,00 TL bakiye komisyon alacakları kaldığı, bu bakiye komisyon alacağını ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sözleşmede gösterilen satış bedelleri üzerinden % 1 oranında 34.140,00 TL cezai şart talep ettiklerini belirtmiş, belirtilen miktarların toplamı olan 239.140,00 TL üzerinden eksik harcıda tamamlamışlardır.
Davalı vekilince, 22.11.2018 tarihli cevap dilekçesi ile, davacının iddialarının gerçek dışı olduğu, davacının aracılık etmediği, fatura sunamadığı, müvekkilinin yaptığı satışları kendileri yapmış gibi gösterdiği, dava dilekçesinde sadece bir tane satış sözleşmesine aracılık edildiğinin belirtildiği, bunun da davacı şirket çalışanına yapılan satış olduğu, aracılık ettiğini iddia ettiği satışları ispat edemediği, davacının hizmet bedelini tamamen aldığı, sunduğu hizmeti ispatlayamadığı ileri sürerek davanın reddi talep edilmiştir. Yine davalı vekilince, 01.02.2019 tarihli beyanında, bu kez davacının ileri sürdüğü satışların aslında satış değil barter sözleşmesi kapsamında yapılan devirler olduğu, davacının sadece bir kişiye aracılık ettiği, o kişinin de davacı çalışanı olduğu, aracılık ettiği satışları ispatlayamadığı ileri sürülmüştür.
Dava şartlarının tam olduğu, incelenecek bir ilk itiraz veya süreler yönünden itiraz olmadığından davanın esasına geçilmiştir.
Uyuşmazlık teknik çözüm gerektirdiğinden bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Alınan bilirkişi raporlarında, taraflarca sözleşme ekinde belirlenen taşınmazların asgari satış bedelleri ile tapuda yapılan resmi senet satış bedelleri karıştırılarak, tapu resmi senet satış bedelleri sözleşmede belirlenen bedeller yerine, sözleşme bedelleri de tapudaki resmi senet satış bedelleri olarak gösterilmiştir. Bu maddi hata yeniden rapor alınmasını gerektirmediğinden mahkememizce değerlendirmede dikkate alınmıştır. Bu husus dışında hukuki değerlendirmeler mahkememize ait olduğundan bilirkişi raporlarının dosya kapsamına uygun olduğu değerlendirilmiştir.
Dosya kapsamında toplanan deliller alınan bilirkişi raporlarına göre;
Taraflar arasında 23.03.2018 tarihinde "Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Sözleşmesi" başlıklı sözleşme imzalandığı, sözleşmenin, davacının, davalının maliki olduğu ya da satmaya yetkili olduğu ... ili, ... ilçesi, ... mah. ... ... cad., 1651 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda davalı tarafından yapılan, davalının maliki olduğu ve ismi ... projesi olarak geçen sitede davalıya ait 78 adet Bağımsız Bölümden ibaret taşınmazların satışını gerçekleştirmek için davacı tarafından verilecek tanıtım, pazarlama, aracılık hizmetleri ve bunlar karşılığında davalı tarafından ödenecek hizmet bedeli ile tarafların yükümlülüklerini içermekte olduğu;
Dava konusu olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1651 Ada 4 Parsel, 3 Adet 6 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası Nitelikli, 6.556,58 m2 Yüz Ölçümlü Ana Taşınmaz Üzerindeki
1-) B Blok 2.Kat 9 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 195.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 270.000,00 TL,
2-) B Blok 3.Kat 14 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 185.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 270.000,00 TL,
3-) B Blok 4.Kat 18 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 57.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 250.000,00 TL,
4-) C Blok 1.Kat 5 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 180.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 260.000,00 TL,
5-) C Blok 2.Kat 9 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 190.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 270.000,00 TL,
6-) D Blok 1.Kat 5 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 170.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 260.000,00 TL,
7-) D Blok 4.Kat 18 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 280.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 550.000,00 TL,
8-) B Blok 3.Kat 13 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 200.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 270.000,00 TL,
9-) B Blok 3.Kat 15 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 200.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 270.000,00 TL,
10-) B Blok 4.Kat 19 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 160.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 260.000,00 TL,
11-) D Blok 2.Kat 12 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 205.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 360.000,00 TL,
12-) D Blok 1.Kat 8 Nolu Bağımsız Bölümün tapu resmi senetteki satış bedelinin 204.000,00 TL, taraflar arasındaki sözleşme eki listede kararlaştırılan asgari satış bedelinin 340.000,00 TL, olduğu;
Dava konusu olan bu 12 adet bağımsız bölümün Tapu resmi senet satış bedelleri toplamının 2.226.000,00 TL olduğu, bu bedel üzerinden hesaplanan %6 komisyon alacağı bedelinin 133,560,00 TL olduğu, taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan asgari satış bedelleri toplamının 3.630.000,00 TL olduğu, bu bedel üzerinden hesaplanan %6 komisyon alacağı bedelinin 217.800,00 TL olduğu;
Davacı ve davalı tarafların her ikisininde ticari defter ve kayıtlarını verilen kesin sürelere rağmen bilirkişi incelemesi için ibraz etmeyerek ibrazdan kaçındıkları, bu kapsamda davacı ticari defter ve kayıtlarının incelenemediği, davacı vekilinin dava dilekçesi beyanına göre davalı tarafından davacıya 12.06.2018 tarihinde 12.300,00 TL komisyon alacağı ödemesi yapıldığı;
Dosya kapsamında tarafların sözleşme yükümlüklerini ihlal ettiğine, yerine getirmediğine, sözleşmenin feshedildiğine dair birbirlerine keşide ettikleri ihtarname olmadığı, davacı tarafça dava konusu sözleşme kapsamında yapılan tanıtım, reklam işlerinin yapıldığına ilişkin bir kısım belge ve görseller sunulduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşme simsarlık sözleşmesi olup, simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525 maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 520 hükmüne göre; “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
Dava konusu ihtilafta da, davacı ile davalı arasında bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi akdedilmiştir. 23.03.2018 tarihli olan bu sözleşme, yazılılık geçerlilik koşulunu sağlamaktadır. TBK m. 521/1 hükmüne göre “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.” Tine TBK m. 522 hükmüne göre “Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir”.
Dava konusu olayda, ücret taraflarca sözleşmede açıkça kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin m. 3 hükmünde, alıcı tarafından ödenecek KDV dahil toplam %6 oranındaki kaparonun, satış sonrasında davacıya komisyon alacağı olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. O halde, davacının aracılık ederek sözleşmenin yapılmasına vesile olduğu her bir taşınmaz için, satış bedelinin KDV dahil %6’sının davacıya davalı tarafından simsarlık ücreti olarak ödeneceği konusunda şüphe bulunmamaktadır. Keza sözleşmenin m. 5.2 hükmü de bunu teyid etmektedir. Yine, Sözleşme’nin 5.3 hükmünde, davacının onayı olmadan davalının 3. kişilere sözleşme ekinde belirtilen taşınmazlardan herhangi birini kendisinin satması halinde de yine, satış bedelinin KDV dahil %6’sının davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Son olarak, Sözleşmenin m. 5.4 hükmünde, davalının yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya davacının kusuru olmaksızın sözleşmeyi feshetmesi halinde, ekli listede her bir bağımsız bölüm için belirlenmiş olan bedelin KDV dahil %10’unu ceza olarak ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Dava dosyası incelendiğinde, davacının B-12 ve D-12 olmak üzere iki adet taşınmazın satışına aracılık ettiği görülmektedir. Dolayısıyla davacının, söz konusu iki taşınmaz için Sözleşme m. 5.2 hükmü bağlamında komisyon ücretine hak kazandığı açıktır. Bunun dışında davacı, herhangi bir taşınmazın satışına aracılık ettiğini ispatlayamamıştır. Davacı öte yandan, davalının Sözleşme m. 5.3 hükmüne dayalı olarak da hak talep etmekte, davalı şirketin dilekçede belirtilen 12 taşınmaz yönünden m. 5.3 hükmüne aykırı davrandığını ileri sürmektedir. Davalı taraf, davaya cevabında bu taşınmazların satış olmadığını, barter sözleşmesi kapsamında 3. Kişilere devredildiğini ileri sürmüştür. Ancak bu iddiayı destekleyen herhangi bir delil dosyada bulunmadığı gibi resmi senetlerde de taşınmazlar “satış” sebebi ile devredilmiştir. Kaldı ki, tacir olan ve basiretli davranma yükümlülüğü altında olan davalının, barter ilişkisi kapsamında devredilecek taşınmazları simsarlık sözleşmesinde hariç tutmadığı, barter ilişkisi çerçevesinde devredilecek taşınmazlar yönünden sözleşmenin m. 5.3 hükmüne bir istisna da getirilmediği sabittir. Bu şartlar altında davalının, bizzat üçüncü kişilere devrettiği taşınmazlar yönünden Sözleşmenin m. 5.3 hükmü kapsamında davacıya borçlu olduğu kanaatine ulaşılmıştır. Davacı son olarak, sözleşmenin haklı sebeple feshedildiği ve davalının yükümlülüklerine aykırı davrandığı gerekçesiyle Sözleşme m. 5.4 hükmü kapsamında listelenen her bir taşınmaz için KDV dahil %10 oranında ceza alacağını talep etmiştir. Ancak dosya incelendiğinde, sözleşme ilişkisinin sona ermesine yol açtığı iddia edilen davalı eylemleri açısından iddiaların soyut kaldığı açıktır. Ayrıca davalı, davacının onayı olmaksızın 3. kişilere taşınmaz satması durumunda m. 5.3 uyarınca satılan her bir taşınmaz için davacıya zaten %6 oranında komisyon ödeyecektir. Diğer bir ifade ile davalının bu tür bir eylemi, m. 5.3 bağlamında %6 komisyon ödemek kaydıyla, zaten davacının kabulündedir. Davacı, m. 5.3 bağlamında sonradan komisyonunu almak kaydıyla, davalının 3.kişilere satış yapmasına zaten olanak tanımıştır. Yapılan harici satışlar için m. 5.3 çerçevesinde komisyon talep eden, ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini belirten ve ödenmemesi sebebiyle sözleşmenin feshedildiğini ortaya koyan bir ihbar, ihtar veya irade açıklamasına da dosyada rastlanamamıştır. Bu şartlar altında, salt davalının 3.kişilere haricen satış yapmış olması, m. 5.4 bağlamında “satılmayan tüm taşınmazların liste fiyatının %10’u oranında ceza” sonucunu doğurmayacaktır. Aksi davranış, MK m. 2’de dayanağını bulan çelişkili davranış yasağı kapsamına girecektir.
Tüm bu nedenler ile taraflar arasında imzalanan simsarlık sözleşmesi kapsamında davacının satışı yapılan 12 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak sözleşmenin 5.2 ve 5.3 maddeleri uyarınca tapu resmi senet satış bedelleri üzerinden %6 oranında olmak üzere 133,560,00 TL komisyon alacağına hak kazandığı, bu bedelden davalı tarafça ödenen 12.300,00 TL'nin mahsubu sonrası davacının davalıdan talep edebileceği bakiye komisyon alacağı bedelinin 121,260,00 TL kaldığı, temerrütün dava tarihinde oluştuğu, bu bedele dava tarihinden itibaren avans faizi talep edilebileceği, davacının m. 5.4 hükmüne dayalı ceza koşulunu talep edemeyeceği sonuç ve kanaatine ulaşılarak davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
H Ü K Ü M / Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1) DAVACI TARAFÇA AÇILAN DAVANIN KISMEN KABULÜ İLE, 121.260,00 TL komisyon alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
Davacının fazlaya dair komisyon alacağı talebi ile cezai şart alacağı talebinin REDDİNE,
2-Alınması gereken 8.283,27 TL karar ve ilam harcından davacı tarafından peşin harç ve tamamlama harcı olarak yatırılan toplam 4.092,52 TL'nin mahsubu ile bakiye 4.190,75 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
Davacı tarafından peşin harç ve tamamlama harcı olarak karşılanan 4.092,52 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan 35,90 TL başvurma harcı parası, 339,50 TL müzekkere ve davetiye posta masrafı, 5.900,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 6.275,4‬0 TL yargılama masrafının davanın kabul ret oranı göz önünde bulundurularak hesaplanan 3.175,40-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlasının kendisi üzerinde BIRAKILMASINA,
4-Davalı tarafından masraf yapılmadığından bu hususta hüküm kurulmasına YER OLMADIĞINA,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince kabul edilen dava değeri üzerinden hesaplanan 30.000,00-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davalı yan kendisini vekille temsil ettirdiğinden, reddolunan dava değeri üzerinden karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 30.000,00-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
7-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından sarfedilmeyen kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine İADESİNE,
8-Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 67/1. maddesi gereğince taraflardan birinin talebi üzerine kararın tebliğe ÇIKARTILMASINA,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde, mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere her hangi bir Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/10/2024

Katip ...
 e-imzalıdır

Hakim ...
 e-imzalıdır