DANIŞTAY 6. DAIRE

Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2021/7589 E.  ,  2025/1004 K.
"İçtihat Metni" T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/7589
Karar No : 2025/1004

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı-...
VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU : ... İdare Mahkemesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Ordu ili, Ünye ilçesi, ... Köyünde bulunan 794 sayılı kadastral parselin (kadastro yenileme çalışması sonrasında ... ada, ... parsel) 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981/3290 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi uyarınca düzenleme sınırının belirlenmesine, gereği için karar ve dosyanın İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı Ünye Belediye Encümeni kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; davaya konu parsellerin bulunduğu alana ilişkin dayanak alınan mer’i 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uyulduğu, davaya konu alanda fiili bir paylaşım, parselasyon planına muvafakat ettiğine dair dilekçeler ve hisseli satışlar yapılmış olması nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2981 sayılı yasanın Ek-1. maddesi uygulaması yapılmasının koşullarının oluştuğu, davaya konu parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre, serbest nizam 2 kat konut alanına isabet ettiği, düzenleme sahasının belirlenmesinde imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmediğinden dolayı %25’lik kısmının uygulamaya alınması nedeniyle işlem tarihinde yürürlükte bulunan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin 5. maddesine uygun olmadığı, düzenleme sınırının yollarda yol ekseninden geçirilir kuralı yerine, parsel sınırı esas alınarak geçirildiğinden aynı Yönetmeliğin 6. maddesine uygun olmadığı, düzenlemeye alınan alandaki yol, park alanının DOP kapsamında kamuya kazandırılmasında kamu yararı olduğu, sürekliliği olan park alanının imar adasının geri kalan kısmında da uygulama kapsamında kamuya kazandırılması gerektiği halde düzenlemeye alınmadığı, dava konusu parselasyon işleminin; düzenleme sahası ve sınırının belirlenmesi ilkelerine uyulmadığından imar mevzuatına, kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve plânlama esaslarına uygun olmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin reddi ile Mahkeme kararının belirtilen gerekçeyle onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Ordu ili, Ünye ilçesi, ... Köyünde bulunan Köyünde bulunan ...sayılı kadastral parselin (kadastro yenileme çalışması sonrasında ... ada, ... parsel) ... sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981/3290 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi uyarınca düzenleme sınırının belirlenmesine, gereği için karar ve dosyanın İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmesine ilişkin ... tarih ve ... sayılı Ünye Belediye Encümeni kararı tesis edilmiştir.
Bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:
3621 sayılı Kıyı Kanununun 5. maddesinin 1. fıkrasında, "Kıyılar ile ilgili genel esaslar aşağıda belirtilmiştir...Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur..." hükmü yer almaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun işlem tarihinde yürürlükte olan şekliyle "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu, aynı fıkranın (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş; aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde, "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir. " kuralına; "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise, "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Anılan yasa ve yönetmelik hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle, imar planı, plan notları ile imar mevzuatı hükümlerine göre, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulmasının amaçlandığı, düzenleme sınırı ifadesinin, parselasyon yapılacak alanın dış sınırını belirlediği ve bu sınır içinde kalan alanın düzenleme sahası olarak tanımlandığı, imar uygulamasıyla birlikte düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığı olarak belirlenen düzenleme ortaklık payı oranında taşınmazlardan kesinti yapılabileceği anlaşılmaktadır. Düzenleme ortaklık payı oranının belirlenmesinde, düzenlemeye alınan taşınmazların toplam büyüklüğü ile düzenleme sınırı içerisinde kalan kamusal alanların büyüklüğü önem arzetmektedir.
Parselasyon işleminin yapılacağı alanı ifade eden düzenleme sahasının belirlenmesi söz konusu alan içerisinde hesaplanacak düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklık payı kesintisi gibi mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili işlemler açısından önemli niteliğe sahip bir işlemdir. Uygulama imar planları kapsamında kalan taşınmazların etaplar halinde imar uygulamasına tabi tutularak parsel oluşturulabileceği kabul edilebilir ise de; söz konusu etapların belirlenmesinde mekansal bütünlüğe, sosyal ve teknik donatı alanlarının dengeli dağılımına dikkat edilmesi, yapılacak kesintiler düşünüldüğünde etapların orantılı büyüklüklere sahip olması, anılan hususların sağlanamaması halinde ise teknik ve hukuki gerekliliklerin ortaya konulması gerekmektedir.
İdare Mahkemesince mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun düzenleme sınırı ile ilgili değerlendirmesi dikkate alındığında, davaya konu edilen ... sayılı parsel (... ada ... parsel) alanının 11.433,31 m2 olduğu, parselin kıyı kenar çizgisi altında kalan 1341,11 m2'lik kısmının düzenleme dışında bırakılarak 10.092,20 m2 alanın imar uygulamasına alındığı, İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5.maddesine göre düzenleme sınırı incelendiğinde, imar adasının geri kalanının imara uygun olarak teşekkül etmediğinin anlaşıldığı, iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından geçirilmesi kuralına uyularak kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanın düzenleme sınırına alınmadığının tespit edildiği, düzenleme sınırının imar adasının tamamını kapsayacak şekilde belirlenmesi gerektiği halde 450 m. uzunluğundaki imar adasının sadece 110 m. uzunluğundaki kısmının düzenlemeye alınmasının hakkaniyete uygun olmadığı, davaya konu uygulama alanı ve kadastral paftanın çakıştırılmasından ... ada ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... sayılı parsellerin kıyı kenar çizgisinden sonraki 20 m'lik kısımda yani sahil şeridine isabet eden park alanı ve parsellere servis sağlayan 10 m'lik imar yolunda kaldığı ve bu alanda imar uygulaması yapılmadığı, düzenleme sınırı dışında tutulan kısmın başka bir imar uygulamasına alınması mümkün olmakla birlikte aynı imar adasına isabet eden parsellerden farklı DOP kesintisine neden olacağından uygun olmadığı, düzenleme sınırının işlem tarihinde yürürlükte bulunan İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin 5.maddesine aykırı olduğu, aynı Yönetmeliğin 6.maddesinde "...iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından iskan sahası içinde yollarda yol ekseninden düzenleme sınırını geçirmek..." kuralının bulunduğu, düzenleme sınırı incelendiğinde, iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından geçirilmesi kuralına uyularak kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanın düzenleme sınırına alınmadığı, imar uygulamasında ... sayılı parsel (... ada ... parsel) parselde parsel sınırı esas alınarak düzenleme sınırı geçirildiği, imar adasının %75'lik kısmının uygulama sınırı dışında bırakıldığı, imar adasının düzenlemeye alınmayan alanının imara uygun olarak teşekkül etmediği tespitleri yapılmıştır.
Bilirkişi raporunun düzenleme sınırı ile ilgili tespitleri ile dosya içerisinde yer alan diğer bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; davaya konu düzenleme sınırının ve düzenleme sahasının belirlenmesinde, işlem tarihinde İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. ve 6. maddelerinde öngörülen kurallara uyulmadığı anlaşıldığından dava konusu işlemin mevzuata aykırı olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Bu durumda dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu kararda sonucu itibarıyla isabetsizlik bulunmamıştır.

KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Davalının temyiz isteminin reddine,
2. Yukarıda özetlenen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolundaki ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:...sayılı temyize konu kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA,
3. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 26/02/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.